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【图说楼市】这份报告,透露了房价趋势!

2021-11-28 07:10:00    房丹阳     图说楼市    浏览:1456        

刚刚,国家统计局发布了一份报告,《中国统计年鉴2021》,有很多干货,今天我决定站在房地产角度,跟大家仔细聊聊。

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1


首先是趋势。


数据显示,2020年全国人口出生率为8.52‰,首次跌破10‰,全国人口自然增长率(出生率-死亡率)仅为1.45‰。


两项数据,均创下1978年以来的历史新低。


这意味着,我国整体的人口增速从“兔子变成了乌龟”。


那个畅谈人口红利的大时代已经离我们远去,无论是买房还是做生意,首先要考虑的要素就是,“人”。


2020年是疫情大年,不生娃的问题进一步扩大,影响到了宏观战略和可持续性,于是今年5月我们下发了“全面放开三胎”的政策。


那时候整个行业都在思考,为什么不是鼓励第一胎,而是三胎。


现在有了答案。


2020年的结婚登记人数共计814.33万对,自2013年以来连续7年下降,且创下2003年以来的历史新低。相比结婚对数,结婚率则创下了42年来的新低。


归根结底,人口出生率之所以低,是因为结婚的人少了。没有蛋,哪来的鸡。


仔细想想也对,刺激二胎家庭生三胎的难度,肯定要比让一对年轻人结婚生娃的难度要低很多。


毕竟一个是现成的,一个还得从头来过。


关于年轻人为啥不爱结婚了,估计街边堆雪人的小孩子都知道,教育高、医疗高、房价高。


你看,今年大刀阔斧的改革,是不是都围绕着“社会三高”在展开,万亿级的教培市场,说关就关,医疗产业搞采集、扩规模,而房地产,不用多说,直接摁在地上往死了揍。


但我认为结不起婚,还有一大原因就是“社会资源的不均衡”。


数据显示,2020年年末,男性占比51.24%。


城市还相对平衡一些,大多数农村的男女比例,严重失调。


人类延续的第一要务就是繁衍,基本是所有家族的使命,在比例失调的情况下,女性的婚姻价值被加速推高,而衡量差距的唯一的表现形式或许就是:


彩礼。


前几天我看了一个报道,说北方有一农村,取一个媳妇儿需要花50万,娶一位二婚的中年妇女也要30万。


当地男子苦不堪言,但最终只能选择妥协,用家里的六个钱包积蓄娶妻生子。


一个研究社会学的朋友跟我说,人口发展遵循自然法则,生男生女的概率是1:1。但有些地方却长期违背自然价值,持有“重男轻女”的偏见,那么下一代就会付出相应的代价。


这个话题非常深,暂且不往深挖。


总之,未来我国人口下行趋势不可避免,只能延缓,很难扭转。



2


再看房地产市场。


现在不同于早期,几十年的大改大建,中国房屋总量已经登顶全球。


报告显示,2018年中国城镇住宅存量276亿平,城镇人均住房建筑面积33.3平方米,城镇住房套均面积89.6平方米,城镇住房套数3.11亿套,套户比1.09。


意思是,平均下来,每个人有33.3平米的居住面积,每个家庭都有1.1套房。


对标美国、日本、德国这些国家,我们的整体住房供应达到了平衡状态。


这是2018年的数据,现在马上进入2022年,几近4年的建设,房子又是一个量级的增长,但人口呢,一直在“掉”。


供大于求,就会导致房地产价值过剩,长期来看,人口是中国房地产市场未来最大的利空因素。


看到这里,很多人乐开了花,房价下跌是不是意味着未来能买得起房了,也有一些人情绪低落,我的房子贬值,没法活了。


别着急,我再给你讲一个故事。


一个中学,总共有50个班,5个火箭班,10个优秀班,35个普通班。近几年因为某种原因,全校的学生数量每年都在下滑。


但火箭班尖子生扎堆,配的都是最优师资,能跟普通班升学率一样吗?显然不能。


中国就有20多个火箭班,50多个优秀班,几千个普通班。


区别班级水平,最重要的参考因素是“人口流入量”。在经济学角度,它跟人口出生率达到的结果是一致的。



3


《中国统计年鉴2021》,数据显示,省外流入人口最多的十大省市分别是广东、浙江、上海、江苏、北京、福建、山东、天津、新疆和河北。


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这10个省份省外流入人口均超过了300万人,其中,前四名均超过了1000万人。


最夸张的是广东省,省外户籍人口的将近3000万,相当于一个黑龙江的人口,当之无愧的人口动力第一大省。


其中深圳、广州是绝对龙头,人口流入的主要城市。


深圳今年前三季度,GDP增速是7.1%,在全国十强城市中垫底,从而饱受争议。


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其实深圳这个城市,自打从小渔村开始,就在质疑声中成长,每次数据不好看,就会有一大堆人来戳脊梁骨。


影响深圳GDP增速的因素有很多,比如去年表现太过亮眼;疫情打击下海外电商不好做;房地产重大调控,投资失速;制造业跑了……


但这都是短期的,我对于一个城市看法,永远研究的是底层逻辑。


比如深圳常住人口15到59岁的人口接近1400万,占比80%;


从2015年起,中国排名前20的大学生,每年有超过20%的毕业生到深圳。2019年北大和清华毕业生分别有32%和26%来了深圳。


深圳是人口大城,同时人口结构年轻且质量高,这是城市发展的基层能源。现在深圳房地产在经历重大调控,对于年轻人来说,接下来会是很好的机会。


第二梯队重点关注佛山、东莞、珠海、惠州。


其次是海、浙江、江苏为代表的长三角城市群,位列第二大阵营。其中浙江重点关注杭州、宁波,江苏重点关注苏州、南京。


在第二梯队上,是无锡、常州、南通、金华(义乌)。


除了两大城市群以外,人口净流入量基本都在1000万以下,排名分别是北京、福建、山东、天津、新疆。


新疆的出现超出很多人的预期,大多数人都认为边陲地区没有人会流入,其实人是追钱的,哪里有钱赚哪里就会有人流入。


新疆这几年发展不错,石油、煤炭、棉花、果林产业,占据全国较高份额,背后自然延伸出巨量的财富。不过吸引的人口,偏技术和服务性劳动人口。


其实《中国统计年鉴2021》里统计的数据,是“户籍在省外”指标,用于展现人口净流入,有些片面。


在行内,我们更多的使用“迁徙人口”的来做指标划分,即:常住人口-自然增长人口。


比如下面这张图,是“十三五期间”(2015-2019年)的人口流动变迁趋势。


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数据来源于:中国统计年鉴,各地数据公报


我们看到,全国人口迁入量较大的分别是广东、浙江、新疆、重庆、安徽、四川、江苏、陕西等。


出入最大的北京、上海和山东。


北京、上海近几年人口流出,源于人口疏解战略下,控制城市总人口数,山东很“奇怪”,竟然是人口向外迁徙最厉害的省份


通过两幅图的对比,两大城市群的位置不变,其他的省份更多的还是表现在的核心城,比如四川的成都,湖北的武汉,湖南的长沙,安徽的合肥等等。


这些都属于各大学校里的火箭班。


对于人口净流入量较大的城市,长期价值会推高房价天花板,所以我还是劝你紧盯接下来的机会。



4


所谓楼市,其实就是买家和卖家在深度博弈,而调控,就是在拉偏架,帮助买家狠狠揍卖家一顿。


卖家灰头土脸,买家欢喜雀跃。


这时候调控说,我能帮你的就这些了,有的买家会说声谢谢,马上上车,但有的买家却还嫌不够。


最后调控看不下去了,头也不回的走了,留下了那些欲哭无泪的买家。


这故事,你细细品。

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