下跌周期里，急需搞清楚的4件事！

现在楼市已是明牌。

什么意思？

价格决定价值，最贵的最有价值，一分价格一分货，没bug没疑问。

最近常常奔跑于各个城市考察，输出文章的时候我发现大家根本不是纠结于这个城市该买哪里，而是这个城市同样的价格段，我该买哪里。

记得有个粉丝给我留言：

苏州园区我们都知道是最好的，也不用分析了，就想知道四个新城到底应该选哪里？

大家普遍存在的问题是：

同样的2万+选哪个区域

同样的三环外选哪个板块

同样的预算选哪个城市

但现在我要告诉你们：这些问题的共性不是客观逻辑的分析，而是买房这件事本性就是逆人性的。

买房不是不知道怎么挑，而是要和人性弱点去做抗争，大家都在找笋，都想能不能用最少的钱买最有价值的项目。

这基本不可能，最有价值的东西本就是最贵的，最便宜的就是当下价值最低的，能不能涨就是个未知数。

所以今天这篇文章，我就是想要告诉大家，买房投资赚钱要克服的是人性弱点，搞清楚之后就真的没那么纠结了。

而且还要警惕有些房子是裹了蜜的毒药，表面甜，里面全是致命毒药。

弱点一：什么都想要

想要地段好，想要学校不错，想要大开发商，还想要社区大，楼层好。

如果样样都好，基本也都体现在价格溢价上了。

世界上哪怕有十全十美的房子，也没有那么多买得起的买家，一套房子能满足你至少5-8年的需求，并且在你预算之内，那它就是最好的房子。

比如预算有限，孩子刚出生，一家5口居住，必须要3房，只能舍弃地段找远郊3房？

错！

而是尽可能买好地段的2房，未来再去置换3房。

一步到位是当下刚需最直白的想法，可当下你的核心问题不是一定要3房，而是6年后要3房，孩子刚出生，和父母同住的时间起码还有5年，也就是你最迫切的不是要3房，而是5年内最能涨的房子。

李嘉诚说的地段为王到现在都非常适用。

你如果真的短期预算有限，先上车再利用地段优势去置换稍微好地段的3房，这才是核心。

如果一开始就去买远郊3房，住倒是够住了，可基本不怎么涨，到时候要2胎的时候，你想换4房，发现之前买的房子涨不上去也卖不出去，难道要越换越远吗？

记住，你的第一套房子绝对不是你的最后一套房子，所以第一套房最核心的是地段+能涨。

搞清楚最核心的，你确定你还纠结几房、社区、楼层、物业？

核心区的2房就是比3房要香得多，远郊3房，慎重买！

弱点二：人的本性就是贪便宜

肯定有一种人，会被低廉价格吸引。

比如所谓的回迁房，同样一个小区，比市面上商品房便宜，哪怕要等，哪怕知道可能还有风险，都忍不住被价格说服。

还有所谓的公寓，还是那种能落户能读书的公寓，比商品房便宜一半啊，预算又有限，短期过渡居住不占用名额，以后还能出租，多少人被这种话术洗脑。

还有就是半径不过2公里，却有五分之一的价差的房子，反正同一个地段，投资的目的不就是小投入高回报吗，只要地段升值，都能跟涨，听起来确实有道理。

但，很便宜的房子，背后一定有硬伤。

笋盘有没有，有，但不是中介内部消化就是中介介绍给平时自己熟知的客户，很少流通市面，还恰好给你捡到。

为什么同地段有价差，要么是产权类型，楼龄、学校、社区、物业不好，要么就是户型bug，总之便宜给你的肯定有道理。

为什么回迁房便宜，因为要有时间兑现成本啊，为什么郊区便宜，因为一切还没成熟啊，为什么公寓便宜，因为居住环境不如住宅啊。

商品都有明码标价，何况房子？

那难道就没有既便宜又有升值潜力的？

有，通常需要等，而且还存在不确定性，不成功便成仁，你做好了赌徒心态了吗？

比周边便宜三分之一的房子，别被价格迷了眼，谨慎买！

弱点三：买涨不买跌

这是楼市普遍存在的心态，涨的时候被焦虑情绪影响，害怕继续涨，赶紧买，跌的时候反而不着急了，总想着底到了再进场抄底。

普通人如果都知道底在哪里，哪有什么韭菜？

股市基金更甚，成本低，门槛基本没有，100块都能买，行情不好的时候，100块都怕亏，行情好的时候，眼红别人赚钱，于是打算投一笔搞一次大的，结果等你的钱进入的时候，大资金早就退出来了，所以才说股市收割的90%都是散户。

楼市也一样，行情火的时候，看别人资产半年翻番，打工人心态绷不住了，10年工资抵不上人家半年涨幅，才慌忙入市，殊不知是高位站岗。

楼市冷淡时，又和看空派坚定站在一块，认为泡沫要来，房价要崩，等一等再入手，结果下一波上涨连招呼都不打就来了，错过上车又开始捶胸顿足。

优柔寡断、犹豫不决、懒惰看房，这都是买房的大忌，也恰好是人性最大的弱点。

真正想要买房赚钱，有认知还不行，关键还是在行动。

过去那些年买房赚翻的不是因为人家在投资决策上多懂逻辑，就是买的早，下手快。

只要认定城市的价值，短期下跌就是最好的入手时机，一定要克服贪婪的欲望，看准就下手。

弱点四：从众，人云亦云

人天生就很容易虚荣攀比，满足于精神胜利。

这一点在买房上就体现在回老家买房和起房子这件事上，从投资角度看，这是铁亏不赚的，但如果从精神层面，就是个无法用经济学成本去衡量的问题。

现在多少人为了“面”去买老家的房子，结果平时在外打工，平时房子只能空着，回老家看看，那些高耸的33层高楼，空置率极高，多数人不过是为了过年回去住几天，还有就是平时在三姑六婆的闲聊中能成为所谓的“别人家的孩子”。

面子是赚了，可等到时候想在大城市买房首付不够的时候，老家房子既卖不出去，还白白浪费一套首贷名额，完全得不偿失。

还有一种，就是买房喜欢扎堆买，很多人买房没什么主见，看到亲朋好友买了就跟着买，买对了自然好，但事实就是大多数都买错，结果就是连环错。

所以说，比起听别人建议，不如自己建立系统的房产知识体系，靠人不如靠己，这个才是最靠谱的。

说句实在的，从众去买县城房子，得不偿失，千万慎重！

这几个月频繁跑城市，我一直在思考，其实大家不是不知道这个城市最有价值的区域和板块在哪，而是想找到那个最低投入成本，但有最高回报率的投资。

这种心态很正常，但必须认识到，现在房子已经明码标价，房价大涨的概率已经越来越低，我们现在是要耐住性子，长持等待上涨周期的到来。

至于怎么选，首要关注的一定是城市，城市有未来，楼市才有希望。

同一个城市区域怎么选，直接看预算，努力去够城市最核心的地段。

同等价格段的不同区域，找到最核心的就业中心，以它为圆点，最靠近核心的，往往价值越高。

只有一点有例外，那就是有什么超牛逼的企业入驻，并且是研发部门大部队进入，这足以让片区独立成为新中心，比如拥有阿里的杭州未来科技城，拥有华为的东莞松山湖。

但不是所有企业都有带动房价行情的能力，辨别企业含金量，也是大家要学习的一门知识。

总结起来就是，人要先打破认知，才能指导行为，为什么说真理都在少数人手里，因为能克服人性弱点的也是少数人。

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