【楼盘行情】懵了！菜价肉价齐涨，房价冰冻！楼市寒意何时散去？传递了什么信号？

01

最近这阵势，肉菜齐涨。

武汉，往年批发价每斤1元的黄瓜，涨到每斤5元。

包头，以前1.4元一斤的芹菜，涨到了3.5元一斤。

南宁，菠菜、豆苗飙升到15元/斤，香菜涨到了20一斤。

北京，大葱批发价1.8元/斤涨到3.6/斤，圆白菜也由2元/斤涨到4元/斤。

今年6月以来萝卜、白菜、菠菜、芹菜、苦瓜，番茄等蔬菜价格上涨幅度超过100%。

这一波菜价上涨，直接把人们涨懵了。

农业农村部信息中心数据显示，10月15日至22日期间，全国286家产销地批发市场19种蔬菜平均价格为4.87元/公斤，比前周上升11.6%，同比上升27.4%。

不光是菜价，今年跌到地板的肉价，也开始不安分了。

近期猪肉批发价格出现反弹，从10月12日的17.5元/公斤上行至了29日的22.5元/公斤，反弹幅度达到了28.6%。

猪肉、前槽、五花，全都在涨。

前槽从10.8元涨至11.8元，上涨9%；精肉从13.8元涨至15.8元，上涨14%；

下五花从15.8元涨至19.8元，上涨25%；腰排从19.8元涨至25.8元，上涨30%。

什么原因？

蔬菜涨价，是因为天气。

2021年，没有秋天，太冷了。

气温快速下降，影响蔬菜生长速度，降雨增多，又影响蔬菜和运输、采摘。

山东、河北和河南等蔬菜主产区蔬菜供给受限，供给不足，推动价格大幅上行。

加上今年种子、化肥、农药价格也在涨，拉高蔬菜种植成本；汽油和柴油涨价，带动运输费用增加，也助推了菜价上涨。

猪肉涨价，是因为需求旺季+收储。

进入冬季，南方做腊肉、灌肠的需求增加，从生猪定点屠宰企业屠宰量来看，进入冬季屠宰量会季节性攀升。

从7月份开始启动第一轮储备猪肉收储工作，7月7日公开竞价收储冻猪肉2万吨，7月14日收储1.3万吨，7月21日收储2万吨，合计完成收储5.3万吨。

10月10日，又进行了第二轮第1次储备猪肉收储，收储3万吨。

菜肉都在涨，CPI肯定会有反应。

国盛杨业伟指出：猪肉和蔬菜反弹，将分别拉动CPI同比上行0.14和0.38个百分点。

预计10月CPI同比将回升至1.5%左右，11月将上行至2%以上。

我知道，伴随着菜肉涨价，各种渲染焦虑的文章和观点又大行其道。

其实没必要。

蔬菜生长周期短，大多在2个月以内，随着后续蔬菜供给的恢复，价格肯定会回落，涨势没后劲。

天气好转之后，叶子菜长得很快，只要抓紧采收，11月上旬供应就能接近正常水平。

从高频数据来看，28日以来，蔬菜价格已经有小幅回落的迹象。

目前在田的蔬菜有1亿亩左右，与去年同期相比还在增加。

再退一步讲，就算考虑到旺季因素，冬季蔬菜的主产地集中在广东、广西、云南、四川、浙江、福建、海南，受淹和推迟定植时间，甚至再考虑到拉尼娜现象的影响，最多也就维持两三个月的价格高位，不会长久。

肉价也一样。

供需结构根本没变化，9月份全国养猪场亏损面达76.7%。

8月份，规模场新出生仔猪数量3348万头，创本轮生猪生产恢复以来新高，同比增长31.1%。

按照生猪自然规律，明年2月份生猪出栏量同比将增加约三成左右，猪价很可能要下降。

东北证券沈新凤预计，这一轮超级猪周期的下行阶段，会再持续半年以上。

02

肉价、菜价在躁动，房价却在冰冻。

70城房价数据非常差，七成城市二手房价格下跌。

北上广深房价全线下跌，新房价格下跌拐点确立，6年来首次转跌， 一二三线城市二手房价格全部由涨转跌。

新房方面，湛江、泸州下降1.0%，唐山下降0.8%，昆明、牡丹江、常德下降0.7%，桂林下降0.6%，哈尔滨、秦皇岛、岳阳、韶关、大理下降0.5%。

二手房方面，牡丹江下降0.8%，哈尔滨下降0.7%，呼和浩特、上海、贵阳、唐山下降0.6%，太原、深圳、昆明、乌鲁木齐、南充下降0.5%。

注意，7月份和8月份新房环比下降的城市，只有16个和20个，9月份增至36个。

二手房7月份和8月份环比下降的城市，仅有26个和34个，9月份增至52个。

一句话：房价下跌城市直接翻倍！

房价拐头的趋势，正式确立。

03

菜价肉价向上，房价向下，与这个过程同步的，是教育双减持续加码。

29号六部门发通知，学科类和非学科类校外培训机构预收费，要全额纳入监管范围，采取银行托管、风险保证金的方式对预收费进行监管。

不准使用“培训贷”，收培训费必须交税开票，严格执行教育收费公示制度，纳入诚信建设，六部门会定期共享监管信息。

7月份双减文件落地开始，从多校划片到教师轮岗，从课外培训到课后服务，从教师待遇到学校考核。

双减大督查，每两周对各省“双减”工作落实进度进行通报，严查一对一私教。

这一次，教育“双减”整顿力度之大，远超预期。

04

肉价、菜价、房价的波动，教育下决心减负，这几个现象可以拿到一块说。

蔬菜和猪肉，这种受供需影响，价格大幅波动的品种，充其量是居民短期消费支出上升。

只要产能恢复，运输通畅，价格修复非常快。

前两年猪肉快上天了，现在怎么涨得怎么跌回来。

住房和教育不一样。

从2013年开始，居住支出在居民个人消费支出中的占比就已经突破了20%，是除食品以外的第二大类支出。

截至2020年末，居住消费支出占居民个人消费支出的比例达到了25.8%，较上年大幅提高了1.6个百分点。

这意味着，居民消费支出的1/4，都被花在了居住上。

中泰杨畅的报告指出：由于房价上涨会推升购置成本和按揭还款压力。以2013年为基期，上海住宅成交均价指数的走势，明显超过制造业专业技术人员工资指数。

换句话：在实体经济中的专业技术人员，购房压力持续在加大。

根据国家统计局公布的数据：2020年，我国人均消费支出约为2.1万元，其中人均居住消费支出约5200元，占了四分之一。

注意，注意。

所谓居住消费支出，重点是“消费”这两个字。

也就是房租、维修、水电暖费用等。

如果考虑到房贷收入比，不可能只占支出的四分之一。

2004-2018年，房贷收入比（居民房贷余额/可支配收入）从16.2%增至47.6%，带动居民债务收入比（居民债务余额/可支配收入）从28.6%增至88.4%。

有房族趁着房价飞涨，财富迅速膨胀，他们还能用增值后的房产抵押融资，进一步扩大与无房者的收入差距。

房产又跟“孩子入学”捆绑，不在城里买房，就没办法让儿女享受好的教育。

就算历经千辛万苦，在城里安家落户，背上高额月供，子女的教育投入又深不见底，“别人孩子都上，自己孩子可能会输在起跑线上”，家长父母之间的“鸡娃”、“内卷”愈演愈烈。

菜价和肉价，跟住房、教育带来的压力比起来，连毛毛雨都算不上。

不信去大街上随便问问，宁可菜价肉价再翻倍，也不愿意房价重复2015-2017年的路。

05

农产品、消费品，价格可以随行就市，用市场调节之手就能解决。

三座大山不同。

房价缓降、教育减负、医药集采，政策介入的力度，只会越来越强。

积弊已久，效果当然不会立竿见影。但会随着时光流逝，逐步兑现。

春生夏长，秋收冬藏，一切交给时间。

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