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【干货分享】别慌!选房就是不断妥协?看懂大势,接下来要注意这些

2021-10-18 09:17:47    房丹阳     干货分享    浏览:2081        

“每当夜幕降临,我已点燃火把,驱散黑暗。”


这是我在2018年的今天,写在笔记本的一句话,那时正值第一波大调控降临,楼市乌云密布,买卖双方颤颤巍巍。


房地产周期是“周期之母”,盛极而衰,衰极而盛,总是一进一出。


但这两年,我们用政策手段“烫平”了周期,市场被按在地上训诫,从桀骜的鹰变成了温顺的鹿。


这固然是好的,房地产涉及民生百态,理应满足底层居住需求之上,再谈经济价值。


眼下楼市,是上半年大型调控后的成果,但这成果说实话有些沉重,整个市场一下子没了“活力”。


身边的朋友,开始分开站队。


一方是刚需无房派,心中只有一个念想:“善恶终有报,早跌早超生,再跌我就买”。


另一方是多房派,睡不着觉,对手中房子的去留,心存疑惑,有些人还得了“恐慌焦虑症”,干脆全卖了租房住。


无论哪一派,终究都掉入了“情绪博弈”陷阱。


这是因为在市场涨跌的舆论声中,人性的弱点往往会被放大,无法冷静思考,容易形成情绪化交易,终究沦为被割的韭菜。


对此,巴菲特的老师格雷厄姆,提出了穿越周期的“二段论”:


一是有一个正确合理的思考框架让你能够做出正确的投资决策;二是有一种能力让你控制住自己的情绪以避免破坏这个思考框架。


那么现在闭目自问,自己做到了哪几点?如果做不到,那就请静下心来,读完下面的文字。



2




要想看懂楼市周期,你的眼睛需要一种能力,“调距”。


既可以看懂大趋势,也能搞清楚小波折。


很多人问我,今年为何这般凶狠地调控,不留余地。


其实,“房住不炒,长效机制”是表面大主题,而深处,是预防房地产带来的潜在“系统性风险”。


两年疫情,彻底打乱了全球经济周期,全球放水成为一个定式,无论哪个国家,都解决不了“楼市资产避险”的死命题,房价上涨压力太大了。


地产咨询数据显示,截止今年6月的12个月内,55个国家的平均房价年增长率升至9.2%,三分之一的国家出现了两位数的价格增长。


在这里面,我国房价的增长率还是偏低的。


换句话说,如果今年不出台“二手房指导价”定向冻结楼市,会出现比2015年那波大潮更为凶猛的涨势。


即使眼下的楼市如此“冷”,但从全年的交易规模上讲,今年要比去年有确定性的增长。


机构数据显示,过去15年,北京年平均成交15万套,上海21万套,而今年,前8个月,北京同比增长45%,上海是31%。


再看全国,前8个月全国新房销售面积,同比增长16.5%,销售额同比增长24.5%,是历史最高水平。


直到八月后,整个市场才开始掉头向下。


当你以为很惨的时候,把视野调得远一些,发现一切并没有那么惨,只能看到眼下的人,自然会被情绪所牵连。


楼市永远会遵循一个法则:


调控可以抑制需求,但不会消灭需求。


拿深圳举例,国庆假期二手房基本冻结,但是你去看新房,销售情况还要比平均水平好一些。


深圳二手房现在成交已经进入冰点,接下来就是价格下跌,直至价格跌到合理区间,成交反弹,然而进入下一轮上涨周期,它也是反复的。


讲这些的原因只有一个,我不偏向于涨也不偏向于跌,任何情绪上的涨跌都是耍流氓。


一个成熟的楼市参与者,真正要做的是,是不被市场舆论带情绪,而是把心思全部放在搭建“思考框架”上。


如果你真的能理解这句话,恭喜你,你现在起码是楼市中级玩家。今天,我继续给大家聊聊,思考框架最重要的基础,“选房”。



3


有一句话说得好,选房就是一件不断妥协的事情。


因为这个世界上,永远有最贵最好最大的房子,但你的资金有限,那么就必须在诸多条条框框中,有的取舍。


那么在大城市买房,如果考虑房子的升值,各项因素如何排列呢?


答案是:


交通条件、教育资源、小区规划、生活配套


拿交通条件来说,最重要的是地铁,其次是公交,然后是高速路口、火车站、机场。


在交通条件的选择上,我曾经看到过很多被坑的经历。


昨天,就有一个读者咨询说:“我们这个城市马上要开通高铁,火车站周边的房价在迅速拉升,售楼处清一色的广告语“高铁上的宝藏盘”,自己也想买一套。”


这就是典型的被交通概念所误导。


交通条件的本质是“以时间换空间”,提高城市出行效率,讲究便利性和频率。


试问谁会因为要出远门,把房子买在高铁口上,即便是双城生活,高铁也是低频率的交通方式,而且噪音和杂乱的人流会影响居住环境。


同理于机场,大多数城市现在喜欢造什么“临港概念”,但目前就国内来讲,没有一个以机场为核心的区域,房价能扛得住调控。


地铁则不同,是所有城市,最主要的出行方式。如果按照“3公里有地铁”为地铁房,全国有大量数据证明,地铁房要比非地铁房的价格高出不少,尤其是新增地铁,1公里范围内的新房价格至少上涨26.49%。


对于大多数刚需购房者,尽量选择在地铁周围,如果买不起城内,在郊区也要围绕着地铁来买房,保值性是没有问题的。



4




教育因素,仅次于交通,排名第二。


经过上半年教育调控大风暴后,整个市场对学区房的预期直接破碎。


但是学区房不同于学位房,所有有孩子的家庭,无一不想让孩子进入好的学校读书,这个供需杠杆是永远不可能端平的。


即便是全部学校进行教师轮岗,但要想让学校达到一样的教学水平,也是需要漫长的时间,而且,生源的影响非常重要。


所以在我的理解中,头部学区房会被拉下来,但中部学区房依旧是众多家长主动选择的对象,换句话说,优质地段的学校价值,是不可能被打掉的。


在教育因素的选择中,小学教育重视度排名第一,其次是幼儿园和中学



5




生活配套排名第三位,价值排列依次为:


综合医院、购物中心、便利店、休闲广场、公园、百货商场等。


其实对于这个排名,我是有争议的。


根据我多年大量的咨询经验,大家在生活配套层面,对于商业的需求是排在第一位的,其次是广场和公园,最后才是医院


商业是一个城市繁荣的体现,最好是开车10分钟内可以达到一个商场,能随时体验到线下购物娱乐消费的乐趣,这对于生活幸福感的提升至关重要。


我每次出差,基本会把酒店订在大型商场的周边,因为在这里,我能体验到一座城市的活力,在生活需求上,也可以及时得到满足。


机构的一项数据特别有趣,“盒区房”。


意思是被盒马鲜生覆盖的房子,在市场中的受欢迎程度。数据显示,盒区房的便利性指数要比非盒房,高出20个点。


其次广场和公园。广场代表老少娱乐,公园则是对城市生态资源的占有。


前段时间,机构对北京473个公园进行调查研究,发现7成的公园房(1公里内有公园),要比非公园房,价格高很多。



6


很多人去售楼处,面对销售描述的一系列指标,一脸迷茫。


那么小区规划最重要的到底是什么?


最重要的就是绿化,绿化率的高低,意味着开发商愿意花多少成本在不赚钱的地方上。


如果一个销售跟你把房子吹的天花乱坠,结果一看绿化10%,还是算了,这就是住在一个大广场上。


此外,还有车位比例、人车分流、容积率、大型社区、小型社区。


容积率高的不要买,尤其刚需房,很容易几十年后变成贫民窟。


在社区规模选择上,不要买几十栋楼的巨盘,也别买只有几栋楼的小社区


太大不容易管理,而且人口杂乱,物业跟不上,太小的话基本没有小区配套。



7



户型的选择,这是最简单的也是最难的。


据我所知,房地产四十年,能把户型规划明白的开发商,少之又少,并不是他们没有能力,而是在户型设计跟收益之间,要博弈。


人们最关注的是采光、通风,坐北朝南为最佳,其次是东西向,主卧和客厅朝北的房子不要买。对于通风来说,厨房和卫生间带窗户是最佳的,退而求其次也要保证厨房的通风条件。


然后是得房率和空间比例问题。很多人买房不问得房率,结果纸面上房子很大,住进去特别小,这是因为大多数面积被公摊了。而且有的户型设计不合理,导致大空间浪费,也是不应该的。


最后大家关注的是阳台、飘窗、露台或者独立储物间问题,这些都是房子的附加值。


总之,户型的选择,一采光通风,二面积得房率,三附加功能,最后还要关注动线和静线是否分离。



8


这篇文章值得反复琢磨,其中每一部分都可以写成上万文字的分析文,这里浓缩,就是为了让大家心中搭建一个“思考框架”。


比如很多女性同志买房,关注房子的颜值,不考虑地段和交通,这是不可取的,因为未来面对市场,你换房的时候,卖不上好价钱。


还有很多男性同志,一味追求房子要和公司的距离短一些,结果公司在郊区,等到换工作的时候,房子也卖不上好价钱。


买房卖房,需要站在经济的角度去选择,在众多因素中相互取舍,达到跟自己经济能力匹配的上限。


也就是说,买房不要求稳,而是在保障生活秩序不被打乱的基础上,尽可能踮起脚尖,买最好的。这是肺腑之言。


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