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【楼盘行情】房地产税能抑制房价上涨吗?

2021-09-24 08:41:33    房丹阳     楼盘行情    浏览:2435        

近期,房地产税及相关话题热度持续上升。

5月,房地产税改革试点工作座谈召开,被看作房地产税加速推进的信号。

6月,财政部发文,2022年起,在全国范围内将土地使用权出让收入等非税收入全部划转给税务部门征收。而此举也被视为房地产税正式出台前的重要准备。

通过对国际现行房地产税的模式和经验梳理,专家对我国房地产税可能采取的方案提出了建议,并对大家关心的房地产税能否抑制房价上涨的话题展开讨论。

房产税如何算,如何收?

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在世界范围内房地产税并无定式。

多数国家和地区以房地产市场评估价值作为税基,主要包括三种计算方式。一是市场评估价值;二是评估租值,根据所取得的租金收入计算年度价值;三是政府公示价值、地籍价值或账面价值,一般都远远低于市场价值

税率的确定方法大致分为两大类:一是由法律规定的税率;二是基于以支定收原则,由地方政府在法律框架内根据每年支出预算和房地产税基倒推的税率。

不同国家和地区税率水平差异巨大,从1%以下到10%左右不等,即使在一国范围内,不同地区的税率也可能存在差异。

分析人士认为,市场评估价值由于可以综合地段、折旧等因素,合理反映房产现值,因而被大多数国家应用,也很可能被我国房地产税所采用

税率方面,目前争议较大,国内研究设计了五套税率。


从结构上看,有学者认为实行比例税即可,但多数研究人员主张实行累进税制,边际税率从0.1%到2%不等,税级为4~9级不等。


此外,在调节财富分配、控制住房价格过快上涨等方面,房地产税也被寄予期望。



房地产税能抑制房价上涨吗?

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专家认为,造成房价上涨预期刚性的首要原因是供需错配。


供需两端的数据皆表明,城镇居民对住房的新增需求和改善需求持续增加,而房价上涨带来的财富效应则反过来刺激了投资和投机需求增长。


有分析人士指出,房地产税的征收难有抑制效应,反而可能会导致价格上升。


从理论上看,增加税收通常会使产品的使用、交易或持有成本上升,最终导致其价格上升。住房兼具商品和财产属性。


从商品税角度看,在供给曲线和需求曲线不变的情况下,加税将导致房价上升和交易量下降。


从资本税角度看,加税会导致投资房地产的资本数量减少,价格涨跌取决于供给和需求曲线的相对弹性。


对比同期房价涨幅与国债、股市收益就不难看出,现实中,国内绝大多数购房行为源于房地产的保值增值属性。


2009~2020年间,中国10年期国债和上证A股指数的收益率分别达44.67%和90.42%。同期全国住宅价格的涨幅则高达179.11%。


成为近20年来国内累计收益率最高的资产类别。


北上广深等一二线主要城市,房价总涨幅更高。因此,专家预测,在税负大大低于房价上涨收益的前提下,只要房价上涨预期存在,房地产税不仅难以抑制房价上涨,而且还会起到助推作用。


放眼国际,单纯依靠房地产税抑制房价上涨几乎没有成功的案例。


因此,依靠房地产税来抑制城市房价上涨的想法并不现实。


事实上,政府对房地产税的定位一直是在于增加地方政府的财政收入以及帮助合理调节居民收入分配,并没有涉及到调控或抑制房价上涨。



房地产税何时实施?

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房地产税涉及政府、房地产相关产业和广大城镇居民的切身利益,影响重大,出台会十分审慎。


据专家乐观估计,房地产税最快明年能够进入立法程序,有望在“十四五”末通过立法程序,正式颁布施行。


但不排除部分省市继续推进试点的可能性。据悉,短期来看,试点城市可能会修改原有方案,按照“宽税基+低税率+个人免征面积”设计新方案。


新的方案很可能对包括首套房在内的全部居民房产征税,但税率会比现行方案低。值得注意的是,鉴于免征面积会达到较高水平,中高收入群体可能成为主要的纳税人。

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