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【楼盘行情】冷市才是机会?注意了!这里有10条真诚的买房思维!

2021-09-20 09:11:44    房丹阳     楼盘行情    

1

救市是常态


现在每天打开手机,铺天盖地的都是楼市负面新闻。


什么房价下跌,房企艰难、新盘打折,土地流拍,地方限跌……


多个负面消息集体发酵,楼市整体预期破碎,从而促使整体产业链滋生“恐慌情绪”,房地产市场进一步冷冻,形成“负循环”。


图片


紧接着,经济日报谈楼市:“谨防楼市大起大落”。


文中讲到:


“并不是说房价不可降,房价在一定程度上小幅涨跌都是正常现象,关键是防范有些市场出现过快大幅下降……”


言外之意,稳定压倒一切,“限跌令”被默认为合理


这一幕我见过很多次。


权威媒体发声,地方有了“底气”。


不出意外,年底会有大批城市出台限跌令,控制房价过快下跌。与此同时,政策放松会不同程度重演,主要从三四线城市开始,向上弥漫。



2

限跌陷阱


限跌令是一块试金石。


掏心掏肺地讲,接下来凡是出台此政策的城市,一定谨慎买房,而且站在长期角度讲,房价投资属性比较低。


道理很简单,连第一波大调控都抗不住的城市,肯定存在房价泡沫,对房地产依赖强度高。


按照市场“买涨不买跌”的惯性,出台限跌令的城市,房价会持续性阴跌,刚需购房要做长期打算



3

大出清


今年开发商面临的困境,是历史级的。


因为眼下,我国经济正处于转型阵痛期,不允许出现任何金融性风险冲击。而地产行业属于资金密集型产业,高负债意味着高风险。


所以今年的一连串打击,其实是对地产行业的一次强制出清,一切踩红线的高负债房企,无论背景是否深厚,都要重新审视自身情况。


高风险背后是开发商对赌楼市一直火热,但楼市已经默认为“牛短熊长”,风险不能由老百姓承担。


有钱拿地入场,没钱靠边稍息,金融游戏彻底停止,借钱割韭菜更是不被允许。


在这种情况下,地产行业会逐步龙头化,但龙头里,摊子铺得太大的也会扯着蛋。


现在看来,小城市经营多年的地方性房企,没有做大做强的野心,负债比较低,反而要比全国性乱铺摊子的房企更靠谱



4

博弈的土地市场


第二批集中供地陆续上线,情况很糟糕。


合肥、成都、杭州、青岛、济南,均出现不同程度的流拍,沈阳出现大面积0报名情况。


土地市场是楼市的风向标,此新闻一出,买房者预期彻底没了。市场上更有大量新闻说:“土地流拍,因为开发商不看好楼市”。


懂行的人都知道,这不是开发商不愿意拿地,而是拿不起地


今年23城试点“集中供地”,第一轮多城土地被拍出高溢价率,楼市炒火,于是在第二轮土拍出台之前,有关部门开始定向调控打击地价。


比如之前有城市出台,土地溢价率不得超过15%。


但结果依旧凄凉,因为溢价率下调,但地价丝毫未降。


地价高,售价又被限制,这就导致开发商利率走低。


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根据房企公布的半年报来看,现在开发商利润降到了历史最低阶段,哪怕是龙头房企,利润也不忍直视。


此外,限制融资,拿地金额跟销售额绑定,楼市行情凛冽,多重因素导致开发商进入“自闭”状态


但这种情况并不利于房地产健康发展,土地流拍,市场供应不足,会导致房价有上涨压力,最终肯定会让步。



5

擦亮双眼


开发商难,喊救命没人管,就会寻找一切方法自救。


所以接下来会在10月份,“年内最后一个营销档口”,拼命发布营销策略,打折回款。


但这里一定要注意两个问题:


1、“是否真打折”


有的还会玩文字游戏,先把价格挑高,然后再降低,实际上没打折。这种情况,要多问多看,去附近的中介门店可以问出来。


2、谨防大坑盘


有的房企负债高,打折力度大,但千万别“见好就上”,力度太高的,可能是负债高,急需用钱周转。但同时,出现烂尾的概率会很高。


目前,我国对房地产金融定向打击,再叠加房价下行,房地产评级较低,所以给房地产输血的管道彻底掐紧了,接下来是烂尾盘的爆发期。


如果你想买新房,一定多研究研究公司背后的财务报表。



6

二手房布局


新房期房存在烂尾和质量无法保障的风险,所以,“所看即所得”的二手房将会是不错的选择。


而且接下来楼市较冷,有换房需求的业主,预期不再,会大量下调报价,资金链紧缺的投资客也会割肉离场,下调程度远比新房大一些。


届时,笋盘会大量出现


高手会选择在这个窗口,与大量二手房中介“建交”,让其寻觅低于市场报价的笋盘。


但同时行情冷淡,中介行业“久旱”,很容易形成恶性竞争,暗中乱收佣金,在买房找中介的时候,一定要多问几家,不要听信一人之言。



7

热点城市房租大涨


根据平台数据统计显示,近期热点城市房租大涨,租金及增速创历年新高。


2021年7月,55个重点监测的城市排名中,北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津和成都十个城市位列租金涨幅前十名。


其中,成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%,北京、上海、杭州等租金涨幅也超过了20%。


楼市一直都有一个规则:


房价不涨,房租涨;房租不涨,房价涨。


俗称,摁住葫芦又起瓢。这个在一二线大城市表现最为明显。


具体原因有三点:


1、人口持续流入,可供出租房源有限,自身存在供需矛盾。

2、买房人观望不前,住房需求转移到租赁端。

3、房价不涨,业主着急,想通过提升房租博收益。


房租跟房价不同,直接关系到民生,房租上涨,遏制年轻劳动力流入,从而制约经济发展。


目前国家正在大力建造保障性租赁住房,但工程庞大,节奏缓慢,所以接下来,大概率会出政策“调控房租”


比如出台,“二手房租赁指导价”,高于这个价格的不允许在平台上挂牌。但房租不同于房价,不涉及网签和银行信贷,所以调控效果很难显现。


房租上涨是难以破解的命题,大城市工薪一族又要拼命搬砖了。



8

学区房风险


经过2021年上半年一顿操作,所有人对学区房的预期破碎。但依旧会有很多读者问我学区房能不能买。


学区房能不能买是跟着当地的制度走的,谁都说不准。


但我一向坚持,一二线城市的头部学区房尽量不要买。


因为我国施行“共同富裕”战略,且重点打击高房价,那么无论是最赚钱的行业、企业,还是房产,都要被“掐灭”。


而三四线城市,因为地方对学区资源捆绑土地价值,已经根深蒂固,改革的动力不会太强,又很难受高层监管。


所以我认为,小城市的学区房,只要有需求还是可以入手的



9

利率沉默


楼市调控,最难的是情绪管理。


一连串调控下,当下楼市进入了“悲观沼泽”,很容易出现过度调控。


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接下来,一切调控面都会趋于平和,逐步显露“政策底”,房价紧随其后,回调逐步显示“房价底“。


利率也开始止涨,向下反弹。


大多数城市,买房成本在今年底明年初,会有转折。


明年初,银行房贷额度归零,非热门城市,楼市利率和信贷会逐步放开。会逐步利好刚需购房者,入市接盘,撑起房价。



10

楼市周期论


即使当下很多逻辑都被政策强行扭转,但不得不承认,供需原理依在,楼市周期不可破。


楼市周期接下来会有两大变化:


1、之前是阶梯式螺旋上涨,现在政策强控,阶梯会变得很长


2、城市之间房产价值彻底决裂,三四线城市维持长期横盘阴跌,漫漫无尽头,一二线城市则不断触底、蓄势。


祸兮福兮,福兮祸兮。


现在虽然整个楼市的情绪低迷,但聪明的买房人,会把心态放平,在冷市中寻找机会,而不是一味悲观


换句话说,冷市才是机会,热市只是随波逐流,毫无技术可言。

文章来源:房天下

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